Magyarországi ingatlan bérbeadása okosan

/ Magyar adótippek / By

Mihez kezdj a magyarországi ingatlanoddal, ha külföldre költöztél?

Hogyan tudod a legoptimálisabban hasznosítani? Milyen költségeket számolhatsz el? Melyek a főbb adózási módok? Neked melyik lehet a legjobb megoldás? Ezekre a kérdésekre keressük a válaszokat és számolunk. Példákkal, esettanulmányokkal, összehasonlításokkal segítjük a döntésedet.

TARTALOM

Lehetőségek: előnyök, hátrányok

Ha tartósan Németországban dolgozol, kint élsz és Magyarországon van ingatlanod, mely üresen áll, két opció közül választhatsz:

  1. nem hasznosítod, mert ha hazautazol, akkor használni akarod
  2. hasznosítod: azaz bérbeadod

Véleményünk az, hogy egy ingatlant valamilyen módon érdemes hasznosítani. Ha még rendszeresen haza is jársz, és benne laksz, akkor is komoly összegekbe kerül. 

Miért? Számoljunk együtt!

Mivel jár, ha nem hasznosítod az ingatlant?

Vegyünk egy 30 millió Ft értékű lakást. 

Először nézzünk két alternatívát arra is, ha mégsem ingatlanban tartanád a pénzed:

  • 11% ma az államkötvény kamata, azaz évente 30 millió x 11% = 3.300.000 Ft-ot, azaz havi 275.000 Ft-ot nem kapsz meg, mert a pénzed ingatlanban van és nem alternatív befektetésben.
  • Ha tőzsdézel, ott is átlagosan 8%-os hozamot el lehet érni. Így egy szolid rendszeres jövedelemre tehetnél szert. 30.000.000 x 8% = 2.400.000 Ft, azaz havi 200.000 Ft a hozam,amit nem realizálsz.

Igaz, hogy az elmúlt időszakban az ingatlan árak folyamatosan emelkedtek, pont amiatt, hogy nulla vagy negatív volt a kamat. 
Ez az időszak lejárt, ezért gondold át, hogy mit kezdesz az értékeiddel!

Ha már megvan az ingatlan, de nem szeretnéd eladni, sem kiadni:

  • Az üresen álló ingatlannál sokszor külön összegeket kell fizetned a szomszédoknak, hogy kivigyék a kukát, lenyírják a füvet, hogy csökkentsd az esélyét, hogy betörnek. 
  • A rezsiköltségek is téged terhelnek.
  • Az állagmegóvásra is költened kell.
  • Ha csak hagynád állni az ingatlant, érdemes kiszámolni, mennyi az ún. alternatív költség (opportunity cost), más néven lehetőségköltség. Ez röviden egy másik lehetőség feláldozott alternatív hasznát, jövedelmét takarja. Amikor ezt kiszámoljuk, a lehető legjobb kieső alternatívát vesszük figyelembe. 
A mai 55 év felettieknél sokszor él még az a gondolat, hogy “az én házam az én váram”, nem akarom, hogy mások lelakják. 
Ez valahol érthető, csak azt felejtik el, hogy ha ezt a hozamot ők most jól befektetnék *, akkor ez egy jó kiegészítése lenne a későbbi nyugdíjuknak. Sok ügyfelünk nincs is tisztában azzal, hogy milyen kevés nyugdíjat fog kapni, pláne ha nő. 

* A befektetési lehetőségekre itt nem térünk ki, mert egy külön cikk is kevés lenne a témához.

A rizikós megoldás: kiadni "okosba'". Mit kockáztatsz?

Egyszerűnek, olcsónak tűnő alternatíva többek számára: bérbeadás “feketén” (ismerősnek, rokonnak, stb.)

Sokan döntenek úgy, hogy ismerősnek vagy barátnak adják ki a lakást és ettől egyrészt állagmegóvást, másrészt adómentes bevételt várnak. 

Úgy gondolják, ha eltitkolják a jövedelmüket, akkor az a legegyszerűbb, mivel nem csak az adókötelezettségtől, hanem sok bürokratikus tehertől is megszabadulnak.

Az adóhatósági statisztika alapján magánszemélyeket 40%-ban anonim bejelentés alapján ellenőriz az adóhivatal. Azaz szomszéd, rosszakaró vagy egyéb ember jelent fel, aki ismer és tudja vagy vélelmezi, hogy Te feketén adod bérbe az ingatlant.

Már ez önmagában kockázat, hiszen a NAV nem a valós bevételi adataid alapján fog visszamenőlegesen megadóztatni, kamatot számolni, illetve büntetni, hanem vélelmezi a statisztikai adatok alapján, hogy mennyi lehetett a bérleti díj havonta, és azt is, hogy mióta van kiadva a lakás. 

A nem fizető bérlővel szembeni lehetőségeid is korlátozottabbak, a kilakoltatás is nehezebb, és a kárt, ha okoznak, szintén nem tudod behajtani. Szóval sokkal nehezebb vigyázni a saját tulajdonodra, és az állagmegóvás, haszon helyett kellemetlen meglepetések érhetnek.

A javaslatunk az, hogy ne kockáztass, hasznosítsd legálisan az ingatlant és adunk néhány tippet, hogy is csináld! 

Hogyan tudod legálisan hasznosítani az ingatlant?

A lakóingatlant bérbeadhatod magánszemélynek vagy kifizetőnek (cég, egyéni vállalkozó, alapítvány, egyesület, stb.). Te, mint bérbeadó lehetsz magánszemély, adószámos magánszemély, egyéni vállalkozó.

Ezekről az esetekről és a lehetséges variációkról bővebben is írunk lejjebb.

Ha lakóingatlant adsz bérbe, ezeket a lehetőségeket érdemes átgondolni:

  • hosszú távú bérbeadás (albérlet)
  • rövid távú bérbeadás (szálláshely-szolgáltatás, Airbnb)
A szálláshely-szolgáltatás speciális feltételekhez kötött, adózás és adminisztráció tekintetében is eltér a hosszú távú bérbeadástól. Érintőlegesen erről is szó lesz később.

Bevétel, jövedelem, költség, adózás, adminisztráció

Mi számít bevételnek ingatlan bérbeadás esetén?

Bevételként a bérleti díjat, illetve a közös költséget számoljuk alapesetben. 

A rezsi költség, ha a havi számlán szereplő összeget fizeti ki a bérlőd, nem számít bevételnek.

A közös költség speciális eset, nem rezsi költségként kell számolni.
Tételes költségelszámolás illetve SZJA adózású egyéni vállalkozás esetén bevételként figyelembe vesszük, majd költségként levonjuk, így 0 lesz az egyenlege.
Költségátalány vagy átalányadózó egyéni vállalkozás esetében a bevételt növeli.

Ha azonban egy fix havi  bérleti díjat kérsz a bérlőtől, mely minden költséget tartalmaz (függetlenül a tényleges havi rezsi költségtől) akkor a teljes befolyt összeg bevételnek számít.

Kaúció alapesetben nem része az ingatlan bérbeadásból származó bevételnek, jövedelemnek, mert a bérbeadó köteles azt a bérlő részére visszaadni, amikor megszűnik a bérlés. Nem kell róla számlát kiállítani, adózni sem az átadásakor. 

Arra kell azonban figyelni, hogy le legyen papírozva a kaúció átvetele és visszaadása! Érdemes szerepeltetni a bérleti szerződésben,  és készpénzben történő átadáskor átvételi elismervényt készíteni. Ha banki átutalással rendezik a kaúció fizetését, visszafizetését, annak a közleményében is érdemes jelezni, hogy ez a kaúció volt, nem a bérleti díj.

Vannak azonban esetek, amikor a kaúció mégis bevételként számítandó és bizonylatot is kell kiállítani. 

  • ha a kaúciót az utolsó 1-2 havi bérleti díjba beszámítják (lelakják) 
  • ha a kaúció összege  valamilyen káresemény miatt marad a bérbeadónál: a számlákkal igazolt helyreállítási, felújítási költség elszámolható az év végi bevallásban a bevétellel szemben. (tételes költségelszámolás)

Hogyan tudod kiszámolni, hogy mennyi az adóköteles jövedelmed?

A bevételeiddel szemben költségeket számolhatsz el, az alábbi módszerekkel:

  • 10% költséghányad alkalmazásával
  • tételes költségelszámolással (bevétel-költség)
Fontos tudnivalók:
Arra van lehetőség, hogy év közben költséghányadról teszel nyilatkozatot, az alapján vonnak tőled adóelőleget, de év végén, az adóbevallásban mégis tételes költségelszámolást választasz.
A fordítottja, hogy kifizetőnek tételes költségelszámolásról nyilatkozol, majd mégis 10%-ot akarsz figyelembe venni a bevallásban, nem megengedett.
Itt figyelembe kell veni azt is, hogy év közben volt-e más olyan önálló tevékenységből származó jövedelmed, pl. megbízási díj, ahol nyilatkozatot tettél. 
Az a szabály ugyanis, hogy éven belül minden önálló tevékenységre vonatkozóan ugyanazt a költségelszámolást kell alkalmazni. 

10% költséghányad

A legáltalánosabb költségelszámolási módszer, hogy a bevétel 10%-át vonod le költségként, így nem kell a költségeket igazolnod, de nem is számít, mennyi volt valójában.

Ha kifizetőnek adsz bérbe, akkor nyilatkoznod kell arról, hogy milyen mértékű költséget vegyen figyelembe az adóelőleg levonásakor.

  • Ha nem nyilatkozol, automatikusan a 10% kerül levonásra. 
  • Ha nyilatkozol, 10-50% költségről is nyilatkozhatsz.
  • A költséghányad szerinti adózás előnye az egyszerűsége, kiszámíthatósága, és hogy nem kell bizonylatokat őrizgetned.
  • Hátránya, hogy értékcsökkenési leírást, felújítás, csere, beruházás költségét sem számolhatod el.

Korábban szó volt arról, hogy mi számít bevételnek, amiből levonva a költségeket, megkapjuk az adóköteles jövedelmet. 

Az alábbi példákban magánszemély ad bérbe magánszemélynek, és a 10% költséghányadot alkalmazza, de A. esetben pontosan a havi rezsiszámlákat fizeti a bérlő, B. esetben fix havidíjat:

Tételes költségelszámolás

Tételes költségelszámolásnál a valós költségeidet számolod el a bevétellel szemben:
A jövedelem, azaz a személyi jövedelem alapja: bevétel – költség

 Fontos, hogy csak olyan költség számolható el, mely:

  • a bevételszerző tevékenységgel (ingatlan bérbeadással) közvetlenül összefüggő
  • kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült
  • az adóévben ténylegesen kifizetett
  • szabályszerűen igazolt kiadás

Kiadás lehet pl., a teljesség igénye nélkül: közös költség, kiadással kapcsolatos egyéb költségek, mint pl. felújítás, csere, és értékcsökkenés.

A tételes költségelszámolás egyik nagy előnye, hogy 2% értékcsökkenést is el tudsz számolni bizonyos esetekben.

Fontos! Nem számolható el értékcsökkenési leírás, ha az ingatlan megszerzése ingyenesen (pl. örökléssel, ajándékozással) történt, vagy ha a haszonélvező adja bérbe.

Az értékcsökkenés alapja a beszerzési ár, ha a vásárlást követően voltak értéknövelő beruházások, akkor megnövelhető azok számlával igazolt összegével. (Feltéve, hogy korábban nem számolták el költségként)

Értékcsökkenést csak azokra a napokra lehet elszámolni, melyeken a lakás ki volt adva az év során és csak arra a területére, amelyet kiadtál. 

Tehát arányosítanod kell az időtartam szerint: a kiadott napok száma/év napjainak száma. 
Az ingatlan területét is arányosítani kell, ha nem a teljes területet adod bérbe: kiadott terület/ingatlan teljes területe.
Ha nem egész évben és nem a teljes területet adtad ki, akkor mindkét arányosítást el kell végezni.

Az értékcsökkenésre példát itt találsz:

Hogyan tudod minimalizálni az ingatlan bérbeadás adóterhét 2.

Mi is az a számviteli bizonylat? Mit írjunk rá bérbeadás esetén?

Ha nem vagy számlakibocsátásra kötelezett, akkor bérbeadóként úgy nevezett számviteli bizonylatot tudsz kiállítani, melyen fel kell tüntetni az alábbiakat:

  • bizonylat neve: pl. Számviteli bizonylat ingatlan bérbeadás
  • bizonylat tárgya: ingatlan pontos címe, helyrajzi száma
  • sorszám: pl. 2023/01
  • bérbeadó adatai, azaz: neved, lakcímed, adóazonosító jeled (ha vállalkozó vagy, de magánszemélyként adsz bérbe, akkor az adószámod)
  • megnevezés (amiről a bizonylat szól): pl. bérleti díj 2023. január
  • bérleti díj összege
  • keltezés: bizonylat kiállításának helye és időpontja
  • aláírások: bérbeadó és bérlő aláírása

Magánszemély, adószámos magánszemély, vállalkozó: mi a különbség?

Magánszemély, mint bérbeadó

Magánszemélyként bérbeadhatod az ingatlant másik magánszemélynek vagy akár kifizetőnek (cég, vállalkozó, stb.) is.

Magánszemélyként nincs adószámod, így számlát nem tudsz adni, de számviteli bizonylatot* igen. Ez akkor is elegendő lehet, ha kifizetőnek* számít a bérlőd.

Hogy ne legyen egyszerű, ez akkor lehet opció, ha nem vagy vállalkozó (nincs adószámod), és nem akarsz Áfás lenni az ingatlan bérbeadás tekintetében. 

Ha ezek valamelyike fennáll, akkor olvasd át az alábbi fejezeteket is!:

  1. Vállalkozó vagy, de magánszemélyként adsz bérbe
  2. Egyéni vállalkozó, mint bérbeadó
  3. Ingatlan bérbeadás és az alanyi mentes Áfa keret: erre vigyázz!

Ha magánszemélyként adózol, az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem a személyi jövedelemadó alapja, ebből 15% SZJA fizetési kötelezettséged van.

Magánszemélyként negyedévente neked kell meghatároznod az adóelőleget, és ha eléri a 10.000 Ft-ot a fizetendő összeg, akkor az aktuális negyedévet követő hó 12. napjáig be kell fizetned a NAV Személyi jövedelemadó beszedési számlára: 10032000-06056353.

Következő év május 20-ig az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell a teljes évet bevallanod. 

Ha cégnek adsz bérbe (pontosabban: *kifizetőnek, aki alapítvány, hivatal, egyesület, egyéni vállalkozó is lehet), ő vonja le tőled és fizeti be az adót.

Ha a kifizető ragaszkodik a számlához és neked sem jelent gondot, akkor adószámos magánszemélyként is bérbeadhatod az ingatlant.

Vállalkozó vagy, de magánszemélyként adsz bérbe

Ha vállalkozó vagy, de az ingatlan bérbeadást magánszemélyként szeretnéd adózni, be kell jelenteni a NAV felé a T101E nyomtatványon, hogy ezt a tevékenységet fogod végezni, és SZJA szerint adózol belőle. Természetesen használnod kell az adószámodat az ingatlan bérbeadás során.

Ebben az esetben is elég elvileg a számviteli bizonylat kibocsátása, rajta az adószámoddal, de teljes biztonsággal az ajánlható, hogy számlát állíts ki akár egy ingyenes számlázó programból, amely össze van kötve a NAV-val, főleg, ha kifizetőnek adsz bérbe.

Az Áfa vonatkozásokról az alábbi fejezetben olvashatsz: 

Ingatlan bérbeadás és az alanyi mentes Áfa keret: erre vigyázz!

Adószámos magánszemély, mint bérbeadó

Korábban kötelező volt lejelenteni a NAV felé a bérbeadást, és adószámot igényelni, de most már magánszemélyként is bérbeadhatod a lakóingatlanodat.

Adószámos magánszemélyként tudsz számlát is adni, de ha a bérlő magánszemély, akkor nem vagy köteles számlázni, elég a számviteli bizonylat is. 

Cégnek (kifizetőnek) azonban kötelező számlát adnod, és a számlát le is kell jelentened a NAV online számla rendszerében.

Hogyan lehetsz adószámos magánszemély?

2023-ban a 23T101 nyomtatvány kitöltésével kérheted az adószámot. A bérbeadás megkezdése előtt kell megigényelned. Ezzel az adószámmal már állíthatsz ki számlát. 

Nagyon fontos, hogy a NAV online számla rendszerbe ekkor is regisztrálnod kell, majd a számlázó programodat összekötni a NAV-val! 

Itt kell regisztrálnod az online számla rendszerbe: https://onlineszamla.nav.gov.hu

Ha kézi számlatömböt használsz, 4 napon belül rögzítened kell a NAV online számla rendszerbe a kibocsátott számla adatait. A mulasztásért komoly bírság jár, így komolyan kell venni.

Kifizető (pl. vállalkozás), mint bérlő

Fontos tudni, hogy nem szükséges adószámmal rendelkezned a bérbeadáshoz, abban az esetben sem, ha kifizetőnek adod bérbe a lakást. Elegendő a számviteli bizonylat! 

Magánszemélyként számviteli bizonylatot adsz, nyilatkozol az általad alkalmazni kívánt költséghányadról, ami 10-50% lehet. Nyilatkozhatsz arról is, hogy máshol bérelsz ingatlant.

Adószámos magánszemélyként számlát adsz, a többi ugyanaz, mint magánszemélyként.

Mindkét esetben: 

Az általad választott költséghányad figyelembevételével a kifizető meghatározza a jövedelmedet, és abból levonja, bevallja, valamint befizeti a NAV-nak a 15% személyi jövedelemadót (SZJA). 
A maradékot (nettó) fizeti ki neked. 

A kifizető év végén ugyanolyan igazolást ad ki a bérbeadásból származó jövedelmedről és a levont adóról, mintha alkalmazott lennél (M30-as nyomtatvány). Te pedig beírod az éves bevallásod megfelelő soraiba az itt szereplő értékeket és beküldöd a bevallást.

Jó hír, hogy ha van ügyfélkapud, a NAV neked is elkészíti március közepéig az adóbevallás tervezetet, amely tartalmazza a kfizetőtől származó adatokat is. 

Egyéni vállalkozó, mint bérbeadó

Egyéni vállalkozóként 3 féle adózási forma közül választhatsz ma Magyarországon:

  • KATA (kisadózó)
  • normál SZJA (bevétel – költségek tételesen)
  • átalányadó

Mivel az új KATA (2022.09.01.) vállalkozási forma sem engedi az ingatlan bérbeadást, akárcsak a régi KATA, így ez kiesett a listából. 

Ha vállalkozás keretein belül adod bérbe az ingatlant, akkor ugyanaz alá az adózási mód alá kerül ez a bevétel is, mint a többi. 

Természetesen az alanyi mentes keretedet is csökkenti a bérbeadás bevétele. Erről ebben a fejezetben olvashatsz:

Ingatlan bérbeadás és az alanyi mentes Áfa keret: erre vigyázz!

Ha egyéni vállalkozóként adod bérbe az ingatlanod, akkor az egyéni vállalkozói tevékenységi köreid között szerepelnie kell az  tevékenységi kör.

Egyéni vállalkozóként csak olyan ingatlant adhatsz bérbe, amit egyéni vállalkozóként vásároltál, vagyis szerepel az egyéni vállalkozásodban tárgyi eszközként.

Normál (SZJA-s) egyéni vállalkozás, ami a bevétel – költség alapon működik, adhat számlát ingatlan bérbeadásról. 
Magas költségek mellett esetleg megéri, de ezt alaposan át kell számolni és érdemes könyvelővel, adótanácsadóval egyeztetni.

Az átalányadózás adómentes kerete, valamint az alkalmazható 40%-os költséghányad nagyon vonzóvá tette az ingatlan bérbeadást egyéni vállalkozóként végezni. 

Abban az esetben javasolt, ha mellékállású (másodállású) vállakozóként tudod, azaz van heti 36 órát elérő munkaviszonyod Magyarországon. Vagy, ha Németországban dolgozol, akkor a NAV felé úgy kell lejelenteni, hogy az EGT más tagállamában munkaviszonnyal rendelkezel és igazolnod is kell ezt.
Az adózás, járulék fizetés ekkor is ugyanúgy működik, mint másodállású vállalkozóként.

Főállású vállalkozóként, ha nem volt bevételed, vagy a jövedelmed az adómentes részbe esik, akkor is kötelező a minimum járulékokat megfizetni.
2023-ban, mivel az ingatlan bérbeadás nem igényel szakképzettséget, a minimálbér alapján számolva: havi 33.930 Ft Szociális hozzájárulás adó és 42.920 Ft TB járulék fizetendő (76.850 Ft).
Ezt negyedévente kell bevallani és megfizetni, tehát egyszerre a 3 hónapra eső összeget (230.550 Ft) kell utalnod.
Ezért javasoljuk, hogy csak másodállásúként gondolkodj ezen a lehetőségen! 

Fontos, hogy év közben kezdő vállalkozóként azonnal választhatod ezt az adózási módot, illetve KATA-ból a következő hónaptól át lehet térni erre. 

Ha normál SZJA adózás alá tartoztál 2022-ben, akkor a 2022-es SZJA bevallásodban kell jelölnöd, hogy 2023-ban átalányadózó szeretnél lenni. 

Az adómentes keret minden évben a minimálbér függvénye, és a költséghányaddal csökkentett bevételre, azaz a jövedelemre kell vonatkoztatni. 2023-ban a minimálbér havi 232.000 Ft, az adómentes keret pedig az éves minimálbér fele, azaz 6*232.000=1.392.000 Ft. 

Heti 36 óra munkaviszony mellett, 40% költséghányadnál 2.320.000 Ft bevételig egyáltalán nem fizetsz adót és járulékot.

Hátrányok:

Átalányadó esetén nincs lehetőség tételes költségelszámolásra és értékcsökkenés sem számolható el.

Ingatlan bérbeadás és a kettős adóztatás: erre figyelj!

A legfontosabb, hogy a Te lakóhelyedtől, tartózkodási helyedtől függetlenül az ingatlan mindig abban az országban adózik, ahol fekszik. 

Azaz: a Te magyarországi ingatlanod bérbeadásakor szerzett bevétel Magyarországon adózik.
Ha van magyarországi bejelentett lakcímed, akkor rendelkezel magyar adóügyi illetőséggel. 
Ezt vélelmezi a magyar adóhivatal, így ha jövedelmed keletkezik az ingatlan bérbeadásból, azt itt kell leadóznod. 

Más országban is van lakcímed, sőt, ott van a családod és a munkaadód? 

Akkor lehet, hogy rendelkezel magyar adóügyi illetőséggel az ingatlanod miatt, de rendelkezel egy másikkal is. (pl németországi munkavállalás és lakcím esetén némettel is.)

Ilyenkor mind a két országban kell adóznod?

Lehet. Ezt ilyenkor a két ország közötti kettős adóztatásról szóló egyezmény dönti el. Ez mindig két ország közötti, bilaterális egyezmény, amely a különböző jövedelmek fajtája szerint rendelkezik, hogy hol is kell adóznod.

A jó hír, hogy a német-magyar egyezmény szerint a magyar ingatlanod bérbeadása után nem kell Németországban adózni, azonban lehet, hogy kell hoznod erről adóigazolást, amelyet a német progresszív adózás figyelembe vesz. 

Tehát: a magyar jövedelmedet nem adóztatja meg kétszer, “csak”  a német jövedelmed kerülhet magasabb adóteher alá. 

Ingatlan bérbeadás és az alanyi mentes Áfa keret: erre vigyázz!

Főszabály szerint az ingatlan bérbeadása mentes az Áfa alól az Áfa tv. 86. paragrafusa alapján.

Azonban, ha van alanyi adómentes vállalkozásod és emellett bérbeadásból is van bevételed, figyelned kell az alanyi mentes keretedet, mert a bérbeadás bevétele is csökkenti.

Sajnos, akkor is így van, ha vállalkozó vagy, de az ingatlant magánszemélyként adod bérbe.

Az alanyi adómentesség bevételi határa 2023-ban Magyarországon évi 12 millió Ft. Fölötte ÁFA körbe lépsz. 

Ha ez megtörténik, akkor az a legfontosabb szabály, hogy a bérbeadást továbbra is adómentesen számlázod, de a vállalkozási tevékenységeddel kapcsolatban kibocsátott számlákat már 27% Áfá-val kell.

Fontos! Év közben kezdő vállalkozónak az alanyi mentes keret is időarányosan jár.
Kezdéskor ki kell számolni, mennyi az éves keret, és azt a számlát, amelyik kibocsátásával átlépnéd, már Áfásan kell kiállítani. Majd jelezni a NAV felé, hogy keret túllépése miatt Áfa körbe kerültél.
Ezzel az adószámod 9. számjegye is megváltozik.

Áfa körös lennél inkább? Ezeket kell tudnod...

Főszabály szerint az ingatlan bérbeadása mentes az áfa alól, de dönthetsz úgy, hogy Áfa körbe lépsz az ingatlan bérbeadására vonatkozóan. 

Ezt a bérbeadás megkezdésekor az adóhatóság felé kell bejelentened.
Ha mindet szabályosan csinálsz év közben: 27% Áfával állítod ki a számlákat, bevallod, befizeted az áfát, akkor lehetőséged van visszamenőleg kérni a választás bejegyzését az adóhatóságtól. (Kijavítási kérelem)

Jól fontold meg a döntést, mert ettől a választás évét követő 5. naptári éven belül nem lehet eltérni!
Azaz: Addig Áfa körben maradsz, a bérbeadásról Áfás számlát kell kiállítanod.

További mérlegelési szempontok:

  • Ha Áfás leszel, mindenképp kell adószámot igényelned, akár magánszemélyént is
  • nem állíthatsz ki számviteli bizonylatot a bérbeadásról, még magánszemélynek sem, csakis számlát
  • A számlát a NAV online rendszerbe be kell juttatni (érdemes számlázóprogrammal számlázni)
  • az Áfa bevalláshoz könyvelőre is szükséged lehet.

Hogyan tudod minimalizálni az ingatlan bérbeadás adóterhét?

Azaz: hogyan fizess legálisan a legkevesebbet? 
Néhány ötletet olvashatsz, hátha köztük lesz a neked optimális megoldás is.

  1. Bérbeadod a magyarországi ingatlanod, de Te ugyanezen idő alatt máshol  (pl. Németországban) bérelsz ingatlant.

Hivatalos bérbeadás jövedelmével szemben a külföldi bérlést elszámolhatod, ha bizonylatokkal alá is tudod támasztani, a minimum 90 napos bérlés költségeit.

Fontos tudni: Ha így nem is keletkezik adóköteles jövedelmed (a bérlés költsége magasabb vagy ugyanannyi, mint a bérbeadás bevétele), de a bevallásban szerepeltetned kell a bevételt és a költséget. 

  1. Van egy nagy értékű lakásod, Te vásároltad, 100% tulajdonos vagy, így értékcsökkenést is elszámolhatsz. Az elszámolható értékcsökkenés jelentős lehet.

Ekkor lényeges, hogy tételes költségelszámolást kell alkalmaznod, költséghányad esetében az értékcsökkenés nem számolható el.

Jó hír, hogy ha magánszemélyként adod bérbe az ingatlant, akkor a 3 évnél régebben megszerzett ingatlanra is elszámolhatod az értékcsökkenést, de egyes esetekben arányosítást* kell alkalmaznod.

* Ha nem teljes évben van kiadva a lakás, akkor napra arányosítani kell az összeget, illetve, ha nem a teljes lakást adod ki, csak egy részét, akkor a terület alapján is szükséges az arányosítást elvégezni.

Rövid távú bérbeadás: szálláshelyszolgáltatás (pl. Airbnb)

Végül néhány szó arról az esetről, mikor rövidebb időtávra adsz bérbe, azaz a bérlő kevesebb, mint 90 napot tölt az ingatlanban az adott naptári évben. Ezt már nem ingatlan bérbeadás, hanem szálláshely-szolgáltatás. Ide tartozik pl. a népszerú Airbnb is. 

  • Ehhez a tevékenységhez mindenképp szükséges az adószám (lehetsz adószámos magánszemély vagy vállalkozó is, de akár cégként is működtetheted).
  • Az önkormányzat jegyzőjénél nyilvántartásba kell vetetni magad, mint szálláshely-szolgáltatót.
  • a Nemzeti Turisztikai Adatközpontnál regisztrálnod kell
  • Magánszálláshelynek csak akkor minősül az ingatlan, ha legfeljebb 8 szoba és 16 ágy van benne, és lakásnak, családi nyaralónak is alkalmas.
  • 13% SZOCHO fizetési kötelezettséged van
  • Idegenforgalmi adót kell fizetned
  • turizmusfejlesztési hozzájárulást kell fizetned
  • vendégkönyvet kell vezetned